【业主】疫情下长租公寓的生存图景运营商业主租客三方博弈

    疫情下长租公寓的生存图景运营商业主租客三方博弈

提要：不确定的返工日期带来不确定的空置成本，这应该让运营商、房东还是租客承担？断租还是续住？涨租还是免租？成为横亘在房东/业主、运营商、租客之间的难题，也让2019年本已处于洗牌中的长租公寓步伐沉重。

突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，让很多租客在春节后，推迟返回租住的城市。那些回去了的人，很多也暂时不能进入租住的房子，需要隔离观察。

不确定的返工日期带来不确定的空置成本，这应该让运营商、房东还是租客承担？断租还是续住？涨租还是免租？成为横亘在房东/业主、运营商、租客之间的难题，也让2019年本已处于洗牌中的长租公寓步伐沉重。

相较于开发商集中式管理的长租公寓，蛋壳、自如这类分散型、房间量巨大的运营商压力较大。过去一周，蛋壳要求房东免租、自如部分房源涨租等动作均遭外界质疑，两家机构随后也出台了相应补救措施。

毫无疑问，新型冠状病毒感染的肺炎疫情为长租公寓带来新考验。即使刚在美国上市的蛋壳，也要面对2019年前三季度高达25亿的亏损，如何活下去，将是长租公寓2020年的主题。

三方博弈

2019年资金链问题不断的长租公寓行业，猝不及防又遭遇了2020年新型冠状病毒感染的肺炎疫情。

2月以来，“返工大潮”没能如期而至，一二线城市的长租公寓运营商们，却要为租客们的退还是续头疼，应付可能的2至3个月甚至更长的空置问题。

2月3日前后，不少将房子委托给蛋壳公寓的业主，收到了该公司的电话称，因为疫情属不可抗力因素，需要给租户免除1个月租金，希望业主来承担。

在蛋壳公寓致租户的信中也提到，针对无法返城的武汉租客，可返还1个月租金。其他各城市租客，结合各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或相对应免费延住。

有业主表示，给湖北租客免除租金帮他们减轻负担本是一件好事，但蛋壳并没有对租客进行同等免租，许多租客的房租被正常扣除，此情形发生在北京、上海、杭州、武汉、天津等地。

根据蛋壳发布的公开信，其承诺给租客的租金返还不能提现，仅能用于抵扣维修金、房屋服务费等。

除蛋壳公寓外，另一家长租公寓龙头自如的一些租客反映，疫情期续租价格普遍增长10%到30%。对此自如回应称，多是因为长租客想改为短期续约引起的。

长租公寓运营商们试图在三方中找到平衡，“房东、租客、运营商各自承担一点成本，或许是可行的方案，”易居(博客)智库研究中心总监严跃进说。

但显然，租客，尤其是那些3月份仍可能无法返工的租客，更为弱势。

采访中，不少业主表示愿意为湖北或其他租客免除一个月的房租，但必须是真正的免除。事实上，在深圳、厦门，一些出租自有房屋的业主，主动为租客免除了租金，但他们都是直接出租房子并没有经过中间的运营商。

2月12日，自如进一步给出了解决方案：2020年1月、2月自如房源的平均续约价稳定，未来也将维持稳定。此外，在全国九城推出新签自如客可享“0押金”租房，缓解租客支出负担。

自如表示，将为因疫情导致无法返回租住城市的自如租客提供便利的续租、退租流程，包括到期租客，可选择一个月等价短续。3月1日后返回居住，减免2月的服务费等。3月1日后仍无法返回且不打算租住的，可办理无责退租。

近期，北京等地的一些租客反映，回到北京但无法进入租住的小区，对此自如将在符合社区管理的条件下，为其提供临时安置房源。而对疑似感染的租客，也可为其协调14天临时独居房源。

安全第一“活下去”

疫情期间，一些长租公寓试图将自己的运营成本转嫁给房东和租户，引发了争议。这背后或可窥见，长租公寓的现金流困境。

就业务和盈利模式而言，目前国内长租公寓主要分为集中式和分散式，前者以万科、龙湖、碧桂园等开发商旗下品牌及第三方独立品牌为主，后者主要是自如、蛋壳。

如果说开发商的公寓还有一些自持物业，那么分散式公寓基本可概括为“二房东模式”，从大量个人房东手中租来房源，再进行转租，赚的仍是差价。

基于此，由于合同约定了运营商必须每月付给房东租金，因此房源如果空置产生的损失将由运营商承担。

在此之前，长租公寓运营商长期亏损运营，主要依靠不断的融资。2020年1月17日，经过数轮融资的蛋壳在美国纳斯达克上市，发行价每股13.5美元，总计募集资金1.49亿美元，低于此前预计的2.01亿美元。

根据招股书，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元，2018年净亏损13.69亿元，2019年前三季度，净亏损高达25.16亿元。

截至2019年9月30日，蛋壳公寓持有现金1.73亿元，总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.8%。

蛋壳还是属于头部的运营商，其他长租公寓的经营状况也大概如此。亿翰智库分析称，疫情的到来，更加剧了长租公寓资金流紧张的局面。

根据克而瑞统计，在疫情最严重的武汉，自如拥有房源最多，达4万余间。其次是江寓，3万余间。开发商品牌公寓中，龙湖拥有25家店，2569间房，万科拥有4家店，554间房。

易居企业集团ceo丁祖昱(微博 博客)表示，疫情对长租公寓运营商的影响是多方位的，包括复工延迟导致空置率上升，租金、员工薪资等成本增加，租客违约等，行业的寒冬期被延长了。

从行业整体的损失情况来看，中资产(包租模式)的比轻资产严重。分散式比集中式严重。租金低的公寓要比租金高的抗风险能力差。

丁祖昱认为，长租公寓企业可与业主进行减免租金的谈判，争取相应的免租期及租金支付后置支持。据了解，中资产项目中，部分国企业主已经主动向企业提供减免租金的政策。

此外，企业有机会与各地政府建立更良好的合作关系，积极与各个银行沟通关于债权融资的利息等补贴或优惠政策。

值得关注的是，长租公寓运营商目前也将资源投入了多地的“抗疫”之中。以自如为例，其作为武汉地区最大的长租公寓平台，疫情期间暂停对外营业，开放医院附近的所有公寓，并消毒265个床位，免费接待医护人员。相寓、蛋壳公寓、青客等，也都免费为医护人员提供住宿。

丁祖昱表示，长租公寓面临“倒春寒”，首要的是安全第一，活下去。当前，头部企业的强运营能力凸显，“租期管控”做到了淡季空置率控制，未出现断崖式下滑。

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